30.10. 2013 • 
Hypotéka neboli hypotéční úvěr, je půjčka určena pro fyzické a právnické osoby. Žádají ji nejčastěji mladí, dospělí, anebo lidé ve středním věku, pro financování vlastního bydlení. Jenže je hypotéka a hypotéka. Jedna musí být notně použita na bydlení, nebo na financování nemovitosti, u jiné je možnost financování prakticky čehokoli.
Co to tedy hypotéka je
Jedná se o dlouhodobý úvěr a jeho splacení je zajištěnou zástavním právem k nemovitosti. Nejčastěji je touto zástavou právě daná nemovitost, ale není nutné ji k tomuto účelu použít. Ručení může spadat na zcela jinou nemovitost. Hypotéky poskytují výhradně banky a využití je buďto účelové, což je investice na koupi nemovitosti, nebo financování bydlení – přestavba, stavební úpravy a druhým typem využití je neúčelové, nebo tak zvaná americká hypotéka, kdy je možno finanční částku z tohoto úvěru použít takřka na cokoli.
Jaká výše může být
Banky nejčastěji poskytují výši hypotéky v šedesáti až osmdesáti procenty tržní hodnoty nemovitosti, na které je zástavní právo. Dá se však získat i stoprocentní výše, pokud ale žadatel má i další zajištění. Nejčastěji tímto zajištěním je buď ručitel, anebo životní pojištění.
Splatnost
Splatnost hypotečního úvěru je předem daná ve smlouvě. Protože pro běžné občany je to závazek na dlouhá léta, bývá její platnost minimálně pět, maximálně třicet let. Nejčastěji se hypotéka splácí měsíčně, v nastavené výši, která se nemění, pouze se může v závislosti na změnách úrokové sazby měnit výše úroků. Pokud je nastavená splátka progresivní, její výše časem roste, u degresivní naopak časem klesá.
Konkurence obrovská
Pro ty, co uvažují o hypotéce, by se měli co nejdříve na trhu rozkoukat, protože vzhledem k tomu, že v Česku je celkem devětadvacet bank, které mezi sebou vedou neustálý konkurenční boj, takže nabídka je skutečně nepřeberná. Mimo základní typy hypoték, tedy ta klasická a americká, je možno si zřídit i hypotéku bez dokazování příjmů, zvláštní jsou hypotéky zpětně, kdy se žadateli proplatí dosud vynaložené prostředky anebo je také možno žádat o hypotéku na družstevní byt.
Požadavky na uchazeče
Jednotlivé požadavky, pro poskytnutí hypotečního úvěru si samozřejmě stanoví sama banka. Obvykle nedělají rozdíl, zda je žadatel jeden, nebo dva, či více. Důležitou podmínkou, kterou si klade snad každá banka je, že žadatel musí být plnoletý a je občanem ČR, anebo vlastní průkaz o povolení pobytu člena státu Evropského společenství. Žadatel je obvykle fyzická osoba, ale může být i právnická. Pokud banka žádost poskytnutí hypotéky žadateli zamítne, pak obvykle kvůli nedostatečné, nevhodné zástavbě, anebo často také nedostatečná bonita klienta. Přitom bonitou klienta je myšlena schopnost dostát svým závazkům. Banky prověřují jak uvedenou bonitu, tak platební morálku žadatele. Pokud jste tedy jako žadatel měl v minulosti problém se splacením úvěru, platíte často složenky po splatnosti a to až po další upomínku, může vaše žádost být zamítnuta.
Fixace hypotéky
Při vyřizování hypotéky, je často slýcháváno o fixaci. Pro většinu z nás známé slovo, ale málokdo ví, co vlastně ve skutečnosti znamená. V tomto ohledu nejde o nic jiného, než o dobu, po kterou nesmí banka klientovi měnit úrokovou sazku. Stanoví se minimálně na rok, maximálně na patnáct let. Opět v závislosti na nabídce dané banky. Čím kratší doba fixace, tím je obvykle úroková sazba obecně nižší, na druhou stranu dlouhodobá fixace může znamenat citelné navýšení úrokové sazby po jejím dovršení. Proto ani jedno maximum není nejvhodnější řešení v případě běžných hypoték. Může být však zajímavé při netradičním financování z hlediska podnikání apod. pro běžné občany, při poskytnutí hypotečního úvěru na bydlení, je optimální doba fixace pět let.
Zkuste smlouvat nižší úrokovou sazbu
Při vyřizování hypotéky je snad nejpodstatnější právě výše úrokové sazby. Pokud o hypotéce uvažujete, obejděte několik bank a nechte si od nich udělat nabídku přímo na míru s tím, že si následně vyberete. Pakliže prokážete, že u konkurence jsou vám schopni nabídnout o dost nižší úrokovou sazbu, jistě s tím banka bude schopna něco „udělat“. Hypotéky jsou financování dlouhodobé a pohybují se ve vysokých částkách. Proto banky o klienty s hypotékami opravdu a vážně stojí.
Refinancování hypotéky
Může se stát, že po uplynutí doby fixace, banka klientovi nastaví skutečně vysokou úrokovou sazbu tak, že pro klienta je tato částka doslova devastující. Nicméně i zde je možnost najít řešení problému, tak zvaným refinancováním hypotéky od jiné banky. V praxi to znamená, nechat si stávající hypotéku převést k jiné bance, která původní bance hypotéku splatí a v tu chvíli vyřídí novou hypotéku právě u nich. Nejvhodnější čas na refinancování hypotéky je těsně před skončení doby fixace. V to době totiž může být celá hypotéka splacena bez zatížení poplatky a jinými pokutami nebo navýšením.
Problémy s financováním hypotéky
Může to postihnout každého běžného občana. Prvně to vypadá dosti slibně, ale rázem se stane, že se klient dostane do neschopnosti splácet hypotéku. Vzhledem k tomu, že je hypoteční úvěr dlouhodobá investice, prakticky na celý život, není ničím neobvyklým, když se stane, že klient přijde o zaměstnání, je v dlouhodobé pracovní neschopnosti, nebo dokonce v trvalé invaliditě, či cokoli jiného a již není schopen svůj závazek k bance řádně splácet. Bohužel to je život a nebudete první, ani poslední, koho taková nepříjemnost poskytne. Nejlepší, co v takové chvíli můžete udělat, ihned to řešit přímo s bankou. Dneska obvykle tyto instituce poskytují pojištění a další dodatečné prvky k hypotečnímu úvěru.
Problémy řešit co nejdříve
Obvykle to znamená, že vám splácení hypotéky mohou pozastavit, nebo zvýšit či snížit splátku a tak podobně. A pokud nic podobného ve smlouvě nemáte, pokuste se s bankovním poradcem domluvit. Moc dobře totiž vědí o možnostech refinancování, takže pokud službu neposkytnou oni, poskytne vám pomocnou ruku někdo jiný a banka tak přichází o klienta. Čím dříve se o to postaráte, tím lépe. Hlavně nenechávejte věci zajít až do krajností, kdy může dojít k exekuci a často i ztráty střechy nad hlavou.
Řešení může být náhradní bydlení
Dost záleží i na tom, jaký je důvod nemožnosti splácet a jestli je problém dlouhodobý, anebo se vyřeší během několika měsíců. To je také důležitá informace pro bankéře. Dlouhodobý problém se dá vyřešit i pronájmem nemovitosti tak, že svoji nemovitost, zatíženou hypotékou pronajmete s tím, že pronájem pokryje náklady nemovitosti. V tu chvíli si budete muset samozřejmě najít náhradní bydlení. Nejlepší je pronájem malého bytu, jehož měsíční nájem by byl mnohonásobně nižší, než výše hypotéky. Během nějaké doby jste tak schopni, při skromnějších podmínkách našetřit na financování hypotéky.
Krajní možnost - prodej
Úplně krajním řečení je pak nemovitost, na které je hypotéka, prodat. Pakliže jste již zkusili cokoli, ale vše vešlo vniveč, a skutečně tou jedinou možností je nemovitost prodat, pak pamatujte na to, že ideální je, pokud ji prodáte sami. Realitní kanceláře slibují hory, doly, ale stejně si z ceny domu nebo bytu něco vezmou. Ideální je se poptat známých, zda neví o někom, kdo podobné bydlení shání. Samozřejmě, že v tu chvíli je pro vás nutné si také hledat nové bydlení, protože představa bydlení na ulici není pro běžné občany normální a nijak idylická. Pamatujte, že ať se dějí jakékoli těžkosti, vše se dá vyřešit, jen je nutno se problému co nejdříve postavit a zkusit pokud možná co nejvíce možností.
